新的《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易（存量房交易）及房地产中介或经纪公司。

其实，为积极促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，在2002年和2004年的《外商投资产业指导目录》中，都鼓励外资对国内普通住宅的开发建设。而在限制范围上，也一直锁定在土地成片开发（限于合资、合作），高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营上。

国内资金明显流动性过剩，开发建设普通住宅的国内资金已足够充裕。

四、建设用地供应与储备制度

土地收购储备机制包括土地收购、储备和供应三个环节，它是在法律规范下的土地使用权调节转换机制，具体由土地储备机构依据政府委托，通过征、收、购、换等方式，把集体土地转归国有或者把国有存量土地从分散的土地使用者手中集中起来，进行控制性规划设计、房屋拆迁、“三通一平”等土地开发整理，然后根据年度土地供应计划、政府发展计划及市场需求，依法供给用地者。

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)强调，“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。

广东省政府《关于加快建立和完善土地储备制度的通知》（粤府办?2003?34号）和广东省国土资源厅、财政厅、中国人民银行广州分行《转发国土资源部财政部中国人民银行关于印发<土地储备管理办法>的通知》（粤国土资利用发?2008?44号）

五、建设用地出让中的法律问题

1.信息公开制度

国有建设用地出让应当遵循公开、公平、公正和城市信用原则。公开原则要求出让人向社会公开出让计划、出让公告、出让结果、土地开发利用信息、违法违规用地查处结果等信心，使社会公众哦及时了解并进行监督。

国土资源部《关于严格落实房地产用地宏观调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发2010-204号）

2.竞价申请制度

中国境内的自然人、法人、其它组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合申请的，应当提交下列文件：a联合申请各方共同签署的申请书；b联合申请各方的有效身份证明文件；c联合

竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订“国有土地使用权出让合同”时的受让人；d申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；f保证金缴纳凭证；g其他。

（国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发2010--10号）参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

3.土地出让方式的确定

建设用地出让分为竞价出让预协议出让，竞价方式分为招标、拍卖、挂牌。根据《物权法》第137条与《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发2008--3号）工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地）以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）

4.规划条件与建设条件对所有参与者具有约束力

根据《城乡规划法》，国有建设用地出让之前，城乡规划主管部门应当提出出让地块的规划条件，未确定规划条件的地块不得出让；国有建设用地划拨之前，建设单位应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书与建设用地规划许可证。规划条件未纳入建设用地出让合同的，该出让合同无效。

规划条件应当明确出让宗地的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑接线，开发期限等要求。附图应当标明宗地区位与现状、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出入口位置、建筑界线以及周围地区的环境与基础设施条件。

根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发2010--151号），除城乡规划主管部门提出规划条件之外，市、县住房城乡建设主管部门要提出限价商品房的控制性销售价位、商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件。

建设项目建成后，城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

5.确定中标人与签订出让合同

国土资源部、国建工商总局《国有建设用地使用权出让合同（GF-2008-2601）》示范文本

6.缴纳土地出让金与办理土地使用证

财政部、国土资源部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理

的通知》（财综2009-74号）再次对土地出让金缴纳行为进行规范：市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法对约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%

国土资源部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发2010--34号）：土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

7.建设用地的交付

8.土地开发建设与监管

9.建设用地使用权期限届满的续期问题

10.违约行为与责任

七、房地产开发前期手续

房地产企业在竞得建设用地后应当首先办理固定资产投资立项手续，之后依次办理建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证，具备预售条件后再办理预售许可证。同时根据项目具体情况办理环境、交通、节能影响评价手续、办理消防设计审核、人防建设审查、文物保护审查、卫生条件审查等手续。

<一>固定资产投资立项制度

建设单位取得建设用地之后，应当首先办理立项手续。2004年7月16日，国务院发布了《国务院关于投资体制改革的决定》（国发--2004--20）改革项目审批制度，落实企业投资自主权，彻底改革不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。对于企业不适用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，而是区别不同情况实行核准制和备案制。

企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类固定资产投资项目，实行核准制。企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。核准制投资项目一国务院批准实施的《政府核准的投资项目目录》（2004年）为准。

《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，除国家法律法规和国务

院专门规定禁止投资的项目以外，实行备案制。除国家另有规定外，由企业按属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案具体办法由省级政府自行制定。

政府投资项目的审批程序

实行审批制的政府投资项目，项目单位应首先向发展改革等项目审批部门报送项目建议书，依据项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。完成相关手续后项目单位根据项目论证情况向发展改革等项目审批部门报送可行性研究报告（需要审批初步设计和概算投资的已经审批初步设计和概算投资），并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位根据可行性研究报告批复文件再向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。

申请核准

实行核准制的企业投资项目，项目单位分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环评审批手续。完成相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附规划选址、用地预审和环评审评文件。项目申请报告应主要包括以下内容：a项目申报单位情况；b拟建项目情况；c建设用地与相关规划；d资源利用与能源耗用情况；e生态环境影响分析；f经济和社会效果分析。项目申请报告一式五份，应由具备相应工程咨询资格的机构编制。

项目单位依据项目核准文件，办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续。未经核准的，相关部门不得办理手续，金融机构不得发放贷款。核准文件效力未2年。可申请延期。

（国发2004-20号）文改革了原投资管理体制，招标内容的核准制度也需相应调整。国家发改委《关于我委办理工程建设项目审批（核准）时核准招标内容的意见的通知》（发改办法规2005-824号）。根据该通知，实行核准制与审批制的投资项目，项目单位应当申报可行性研究报告或投资或资金申请报告、项目申请报告一并报送项目招标方案核准申请书。

目前东莞房地产项目立项多采用核准制，（关于核准制与备案制的标准，需要具体咨询东莞市发展与改革局）

核准制的办理指南见附件一

<二>办理规划许可手续