2011年假设开发法作业

1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）

解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。

（1）设开发商能承受的地价为V

（2）开发完成后的总价值

3000×40=120000（元）

（3）建造成本、专业费用及配套费用

1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）

（4）投资利息

V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80

（5）税收

120000×5%=6000（万元）

（6）开发商利润

（V+50820）×30%=0.3V+15246

（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V

则V=20077.08（万元）

注：本题中应注意以下几点：

①购买待开发房地产之费用应计利息；

②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；

③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。

2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为 1

14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。

根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年8月出售时的市场价格。

解：根据题意，应采用现金流量折现法

（1）设待建土地的价格为V

（2）开发的总价值

100?12?70%?70%?4000

9%??11??1???17332045.98?元? 47?3?1?9%???1?14%??

（3）建筑费与专业费

2000?4000??1?6%????50%?35%?15%?

??7356753.95?元?

?0.5??1?14%??1?14%?1.5?1?14%?2.25

（4）销售费用和税费

17332045.98×（3%+6%）=1559884.14（元）

（5）购地税费：0.03V

（6）地价

V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03V

则 V=8170298.92（元）或817.03万元

（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）

3、某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑物面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法估计该在建工程于2003年5月1日的价格。（买方购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%） 解：（1）用传统方法求算

①设该在建工程正常价格为V

②求开发完成后的价值V1

??1V1?5000?10000?2400?80?12?85%?75%??1?25%????1??5914.02?万元48?12%??1?12%??1

2 ?

③求开发成本及管理费用C1

C1=2500×12400×（1-35%）×（1+3%）=2075.45（万元）

④求投资利息C2

C2?V?1?3%???1?1.5%??1.51.5???1?2075.45??1?8.5%?2?1?0.134V?130.95 ?????

⑤求销售费用和销售税费C3

C3=5000×10000×8%=400（万元）

⑥求开发利润C4

C4?[V??1?3%??2075.45]?15%?0.1545V?311.32

⑦求购买该在建工程应支付的税费C5

C5=0.03V

⑧求在建工程于2003年5月1日的价格V

V=V1-（C1+C2+C3+C4+C5）

=5914.02-（2075.45+0.134V+130.95+400+0.1545V+311.32+0.03V）

=2996.30-0.3185V

则V=2272.51（万元）

根据上述计算可知，运用传统方法，该在建工程于2003年5月1日正常价格分别为2272.51万元。

4、某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。（2001年）

解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V

（2）计算该在建工程续建完成后的总价值：

①总建筑面积=2000×5.1=10200（m2）

②续建完成后的总价值计算公式：V?

③续建完成后的总价值：

3 ?a?111????r??1?r?n??1?rd?t

?80?12?10200?65%?80%??1?30%??111???3569.34?万元? ?50?2?1.58%?1?8%???1?14%??

（3）续建总费用?2500?10200?55%

?1?14%?0.75?1271.23?万元?

（4）购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V

（5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V

V=2188.68（万元）

（6）该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2）

5、某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.5%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。

解：设该在建工程的正常购买总价为V：

续建完成后的总价值??A?111????R??1?R?n??1?rd?t

上式中用rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建

完成后的总价值计算如下：

?80?12?15000?75%?80%??1?25%??111???6650.19?万元? ?50?3?1.58%?1?8%???1?12%??

续建总费用?1200?15000?50%

?1?12%?0.75?826.66?万元?

销售费用和销售税费总额=6650.19×5.55%=365.76（万元）

购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V

该在建工程的正常购买总价V=6650.19-826.66-365.76-0.03V

所以，在建工程总价V =5298.81万元

在建工程单价=5298.81÷1.5=（3532.54元/m2）

6、估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划 4