西城组团位于老城区西部，距离老城区5公里，依托西城镇驻地，紧靠同三高速西城出入口，具有一定的交通区位优势，虽然在上一轮总体规划中规划占地面积1.55Km2，但发展的实际效果并不明显，至2003年，建成区也仅有0.8 Km2，仅仅是一个普通的小城镇规模，离发育成城市组团距离尚远，究其原因，主要在于用地条件的限制和比较优势的不突出。西城驻地地处山区谷地，坡度小于3％的用地是一个东西约500M，南北约4500M狭长地带，不适应城市快速发展对产业用地的需求，此外，在与松山比较中，不论区位、交通优势、还是用地条件等都处于劣势。因此该组团不应成为未来城市产业发展的主要区域。
富源科技工业园，在上一轮总体规划中，规划占地面积1.54Km2，至2003年仅发展了0.14 Km2，区位、配套设施以及交通优势都不明显，且该处的地形坡度全部为3％～10％，因此该组团同样不应成为未来城市产业发展的主要区域。
规划在上述分析的基础上，结合规划区域用地条件、建设条件的综合评价，确定城市建设策略为：优化、提升老城片区、保护长春湖片区、发展松山片区。
·优化、提升老城片区：规划通过对老城区的改造，，强化基础设施建设，增强服务功能，优化用地布局结构，美化城市环境，提升老城区的整体质量，成为未来城市居住、商贸及服务的综合功能区。
·保护长春湖片区：生态优势是栖霞最大的比较优势，突出生态旅游建设，突出生态城市的特色，形成栖霞市最具代表性和表现力的城市“绿核”，成为栖霞市的“城市名片”。
·开发松山片区：凭借松山良好的区位、交通优势以及良好的用地条件，以松山驻地和科技工业园的建设为依托，抓住时代机遇，通过招商引资，形成设施完善、功能齐全的现代化产业新区。
二、用地条件评价及发展方向选择
1.地形地貌
栖霞市境内群山起伏，丘岭连绵，海拔差为774米，平均海拔178.72米。市境内地貌分低山、丘陵、平原三种类型。海拔300米以上的低山区为743.3平方公里，占36.84%；海拔100～300米的丘陵区为971.1平方公里，占48.13%；海拔100米以下的平原区为303.4平方公里，占15.03%，有“六山一水三分田”之说。
市境中东部与西北部为低山区。其地势特点是沟深谷狭，山峻坡陡，脉脉相连，多分布于唐家泊、庙后、桃村、亭口、蛇窝泊、松山、翠屏、苏家店等乡镇。
西部为典型丘陵区，其地势特点是沟宽谷阔，岗阜浑圆，丘低坡缓，起伏如波。丘陵间有小面积台地和丘谷平地，海拔高程在100～200米，主要分布于寺口、西城、杨础、观里等乡镇。
西南部为缓丘地带。地势特点是谷阔而浅，丘缓而平。海拔在100～150米。在官道镇形成东西两大洼地，丘陵地块大，阶差小，分布于官道、观里、杨础等乡镇及蛇窝泊的部分地域。
白洋河、清水河及清阳河等流域形成三大河谷冲积淤积平原区。白洋河平原区在市境北部，西自藏家庄丰粟，东至藏家庄与福山交界处。沿白洋河东西呈带状分布，地势平坦。面积为67平方公里，为市内最大的平原区，海拔为40~60米。蛇窝泊平原区在市境南部，由清水河上游两条主要支流冲积淤积而成，呈拐尺状分布，面积为28平方公里。平原区东西段地势较水平，南北段自河沿岸向东渐升起，呈现为倾斜平地，部分为阶地形势，海拔为60~100米。牙山前冲积倾斜平原区在市境东南部，由西南至东北带状分布于桃村镇东南部，地势由西向东渐趋低平，面积为39平方公里，海拔为40~80米。
2.地质与水文地质
栖霞市在大地构造上大部分地区处于鲁东隆起区之胶北隆起中段，该隆起自元古代形成以来，一直处于上升剥蚀环境中。在中生代构造运动中发生差异运动，胶北隆起继续上升，而市境南缘蛇窝泊及东缘桃村一带则发生凹陷，归属胶莱凹陷的边缘。故地层广泛出露太古界一一元古界变质岩系。中生代侏罗系及白垩系地层则出露于东部及南部。市域的西北、东南边缘地带还分布有印支期及燕山期的中酸性、酸性岩浆岩。在区域构造上市境位于栖霞腹背斜核部，该构造占据了市境的80%面积，孕有臧家庄盆地。区内断裂构造发育，占主导地位的是北东向的新华夏系断裂构造体系。总之，栖霞市处于地质复杂区中。
3.建设用地分析。
从栖霞市城市现状用地发展条件看，老城区四周全部为低山丘陵，用地破碎，由于自然条件的限制，现状城市形态呈现出典型的星状发展模式（详见现状图）。城市周围地形坡度小于3％的用地零星分布，所剩无几，只有63.9公顷，而坡度在3％～10％之间的用地也只有230.416公顷。城区局部地区已经发展蔓延到坡度20％的地区。整个城区周围已无可供城市大规模开发建设的土地。
上一轮规划所确立的西城组团发展缓慢，西城驻地地处东西约600M，南北约5000M的谷地，坡度小于3％的用地只有177.68公顷，坡度在3％～10％之间的用地也只有468.26公顷，已经开发建设0.8 Km2
富源科技工业园，在上一轮总体规划中，规划占地面积1.54Km2，至2003年仅发展了0.36
平方公里，且该处的地形坡度全部为3％～10％，局部地区达到20％以上，尚有321.476公顷坡度为3％～10％的用地。
通过对上一轮规划所确定的规划范围用地分析与评价（详见现状用地评价图），原规划范围的用地无法适应城市大规模开发建设的需要，而高强度的开发带来了不仅是城市建设费用的提高，有关研究表明坡度为5％～10%的用地光开发建设的土方量就是平坡地的2倍以上；而且带来了对生态环境的严重破坏，这与“生态立市”的战略向背而驰。
自然条件的限制和生态保护的紧迫急需寻求城市新的发展空间。而松山地处栖霞市最大的河谷冲积淤积平原区，总面积为67 Km2，从松山向北、再向西是广阔的淤积平原，在该次规划范围内，坡度小于3％的用地有34.67 Km2，坡度在3％～10％之间的用地也有17.26 Km2，用地充裕，有较大的发展余地，且该处地质构造条件较好；此外，由同三高速松山出入口上高速20分钟即可到达烟台。良好的用地条件和区位优势使科技科技工业园设立于此，并在短短的一年多时间得到了很好的发展。
表6.1 松山片区用地评价表
通过对用地发展条件评价，现状建设条件分析，确定城市用地发展方向为：以向北发展为主，呈"南守、北跳"之势。
第七章 规划规划区范围确定
栖霞市城市规划区范围包括三部分，总面积为266平方公里。
市区部分：北至同三高速；南至翠屏街道办事处南侧行政边界；东部边界从黄燕底水库东向背，沿山脊线到梭子大顶，向北至南小天山顶，从金山泊子东至南天门山顶，灾经西大坡山顶、围子山顶、楼顶山顶，到道村东后北行至栖霞三中西。规划面积250.8平方公里。
龙门口水源控制区：龙门口水库及沿岸向外1000米，面积13.5平方公里。 龙门口供水干管保护区：给水干管两侧20米范围。
第八章 城市总体布局
一、城市布局结构的基本原则
做为本次城市总体规划的核心内容之一，城市结构布局坚持下列原则：
1.有利于社会经济的可持续发展。城市布局结构是城市的基本结构，应为社会经济的可持续发展在空间资源上做出合理安排，在对城市现状条件、自然条件充分分析研究的基础上，对产业区与居住区、运输中心、仓库、交通干线的关系进行精心的安排。
2.有利于生态环境的培育和保护。合理的城市结构布局应留出一定量的生态环境保育地区，在城市内部同样应安排并协调好各功能区之间的关系，有利于城市生态环境的维护。
3.有利于城市的长远发展。良好的城市结构可以为城市的长远发展打下坚实的基础，并同时做到近远期结合，对城市的资源在时空上进行合理分配。
4.有利于高效利用城市基础设施。过于分散的城市结构可能会降低城市基础设施的利用率，浪费资金，而过于密集紧凑的城市也不一定能最佳地利用基础设施，甚至本身出现短缺。良好的城市结构应该使城市能够高效地利用基础设施，使基础设施成为促进城市发展的主要因素。
5.有利于城市居民工作、休憩、居住行为。良好的城市结构应为城市居民的各种活动行为提供便利。城区过于严格的土地功能划分会使城市的活力丧失，过于混杂的功能叠加也会使城市品质降低。栖霞未来的市区南北长达十余公里，如何处理好南北向组团间的交通以利于城市运作，是必须认真考虑的。
二、城市布局结构
规划栖霞市城市总体规划布局结构为： “两区、一核、一带”组团型生态山水城市。 ·两区：老城片区和松山片区。老城片区包括老城区和正在建设的行政中心区，规划占地面积12.1 Km2，规划人口13.5万人，以行政办公、商贸、文教、旅游为主综合城市片区；松山片区，以松山驻地和科技工业园为依托，规划占地面积10.5Km2，规划人口6.5万人，发展加工制造业、物流、商贸为主产业片区。
·一核：长春湖生态核，形成城市生态绿心。规划控制范围西至西外环，东至东外环，南至行政中心区的中央大道和滨水路，北至园南十二路、东二路、园南十路、东四路和园南六路。
规划控制范围为30Km2
，以生态旅游为主。
·一带：白洋河景观带。有机的将城市老城片区、松山片区、风景区联系起来，构成市区的生态景观带，实现老城片区、松山片区和风景区的“三区合一”。
三、城市用地布局
（一）居住用地规划
1.现状及存在问题
栖霞城区现状居住用地3.58 Km2，人均居住用地36.19M2。人均居住用地指标偏高高，城中村和城边村的不经济的三、四类居住用地是导致现状居住指标偏大的主要原因，将来随着村庄的搬迁、并点，农业人口统一住进居住小区，以及城区三类居住、零散住宅的系统改造，居住用地指标的降低将通过旧区改造和新区建设来实现。
此外，己经建成的住宅小区主要集中在老城区的东部，在住宅建设中还存在着一定问题，一是居住水平差异较大，二是住宅综合开发水平不高，地块开发规模较小，设置不完善，设施齐全，具有一定规模的住宅小区较少。 2.居住用地规划原则
（1）提高城市的宜居环境，加强住区建设，保证居住土地有效供给。
（2）旧区要改造完善社区系统，在保持传统肌理和邻里格局条件下，逐步改建新区住宅，要实行房地产综合开发模式，努力培育新兴住宅市场。
（3）强化、细化各类居住区规划，公共设施按照相应居住结构层次进行配置规划，并严格执行。
（4）强化居住区的生态属性，充分利用河流以及山地等绿化系统，挖掘城市的山城生活品位，为建设优美的自然人文居住环境提供优质土地资源。
（5）居住用地内不得安排对居住有影响的工业项目，现状居住用地内影响生活环境质量的工业企业要逐步搬迁和改造。 3.居住用地布局
根据栖霞实际发展情况，规划居住用地以二类居住用地为主，适当布置少量一类居住用地。一类居住用地主要分布在滨河地带和城区周边地形坡度较大的地区，其他区域适当设置，城区内住宅建设以二类居住为主，对于一些小地块的旧城改造区域，可适当建设三类居住。
依据城市用地布局，在旧城片区、应以旧区改造为主，并结合行政中心的建设，近期建设完成行政中心居住组团。
规划到2020年居住用地达到639.98公顷，占规划城市建设总用地的28.32%，人均居住用地32平方米。
（二）公共服务设施用地规划
城市公共设施及其用地是落实城市经营理念的重要方面和主要对象，公共设施及其用地是城市重要的功能性物质资产，公共设施的建设水平成为城市现代化的衡量标准，也是衡量城市人居环境质量的重要指标，完善的城市公共设施是城市功能系统高效运作的有力保障。
与城市发展的需求相比，栖霞市的城市公共设施较为分散，公共设施的种类及布局急需完善升级。现状各类公共设施急需产业化、体系化，提高质量。
现状公共设施用地面积为173.15公顷，占城市建设总用地的比例为15.8%，人均建设用地面积为17.49平方米，现状的公共设施用地，主要分布在老城区，其他区域都明显不足。
在城市公共设施规划中，应坚持以下三条原则： (1)增强城市的适居性原则
重视满足市民基本的生活需要的基层网点建设，依照国家、省、市有关建设标准进行项目配置与布点，网点配置切合城市布局结构，根据市场半径形成合理的服务网络。
（2）城市增长方向引导的原则
大型公共设施发展项目的区位选择及其规模的确定，既要符合市场的需求，也要有利于补充城市功能，提高城市品位。
（3）政府宏观调控与市场弹性相结合原则
通过政府宏观调控，建立符合城市总体公共利益的合理设施网络，实现均衡分布、功能互补，同时也保证各片区公建设施用地安排的弹性选择，有利于局部效益、效能的发挥。
规划公共设施用地252.06公顷，占城市建设用地比例为11.15％，人均用地12.6平方米。1.行政办公用地
城区现状行政办公用地为32.19公顷，主要集中在老城区内的文化路、市府路、霞光路、山城路的道路两侧，办公用地较为分散，没有形成完整的行政办公区。2002年规划在长春湖东南侧新建市级行政办公区，目前已经全面开工建设。本次规划通过行政中心的北移，促进松山片区的开发建设，带动长春湖风景区旅游业的发展，使长春湖丰富的旅游资得到充分的开发利用，促进地区经贸和生态旅游的发展。现状市区内搬迁后行政办公用地逐步改为商贸、服务
设施、绿化与居住用地。
规划行政办公用地39.98公顷，其中行政中心占地18.03公顷。占城市建设用地比例为1.77％，人均用地2平方米。 2.商业金融用地
现状商业金融用地主要集中在霞光路、文化路和跃进路两侧，尚未形成城市商业中心。 规划城市商业中心按三级配置：
一级中心为城市级商业中心，规划两处，一处规划位于老城片区，以原市政府用地为中心，由周边的文化路、山城路和市府路组成全市商贸金融中心。规划占地面积约17.10公顷；另一处规划位于松山片区中心，形成北部生活服务中心，规划占地面积11公顷。
二级为商业次中心，规划三处：
一处为霞光路与跃进路道路交叉口为中心，向西至商业街、南至翠屏路、北至涌泉路，规划占地4.36公顷；一处以振兴路与霞光路交叉口为中心，南至金岭路、北至文水河、东至文化路，规划占地9.8公顷；一处位于裕富庄，规划占地5.1公顷。
三级中心即各生活居住区均根据用地规模形成居住区公共服务中心。
规划商业金融用地131.43公顷，占城市建设用地比例为5.82％，人均用地6.57平方米。 3.文化娱乐用地规划
城区内现有文化娱化设施较少，现有图书馆、影剧院、文化馆各1处，位于跃进路中段两侧，另有部分营业性歌厅、游戏室、网吧等，难以满足居民文化娱乐生活的需求。规划结合行政中心的建设，在行政中心广场西侧保佑原规划的会展中心；将现有的图书馆、影剧院、文化馆改建、扩建形成一处文化中心；结合文化广场和市区内工业企业的搬迁，在文化广场南侧，建设市级文化中心，如展览馆、科技馆、音乐厅、青少年活动中心等。此外，在松山片区建设一处文化活动中心，形成集图书、歌舞、影视于一体的多功能文化中心。
规划文化娱乐用地18.21公顷，占城市建设用地比例为0.81％，人均用地0.91平方米。 4.体育设施用地规划
城区体育用地严重缺乏，现状仅有一些学校有少量体育用地，其中，体校有标准体育场一处，另有高尔夫球场一处，占地面积148.56公顷。
规划大型体育场二处，一处位于松山片区内，松三路南侧，烟青一级路西侧，规划占地面积约12.50公顷，形成综合性城市体育公园；另一处预留在长春湖西岸。此外，结合学校改造、城市绿地建设和居住区建设，增加城市体育设施，满足居民生活需求。
2020年规划体育用地18.8公顷，占城市建设用地比例为0.83％，人均用地0.94平方米。
5.医疗卫生设施用地规划
栖霞市全市医疗卫生机构共23个，床位数1511张，千人病床数为2.35，符合国家规定；栖霞市区和松山现有医疗卫生机构13处，医院床位数756张，千人病床数为7.63，明显偏高，除人民医院和中医院为二级甲等医院，其他卫生院普遍存在门类不齐全，设施水平不高等问题。根据《城市公共设施规划设计规范》（讨论稿）规定城市人口20～50万人的城市千人医院床位数为4～6床，2020年需要医院床位800～1200床，规划新建医院一处，位于松山片区南部，病床100张，占地2.4公顷；扩建松山卫生院，病床达到100张，占地1.7公顷，扩建翠屏卫生院，病床达到100张，占地1公顷。
规划至2020年，市区千人病床数达到5.5床。医疗卫生用地达到16.23公顷，占城市建设用地比例为0.68％，人均用地0.81平方米。
表8.1 规划医院一览表
6.教育科研用地
规划教育科研用地主要集中在松山片区，第二职专西侧，用于安排大中专学校和科研单位。规划教育科研用地面积为12.97公顷。保留成人中专和第二职专，将体校迁至行政中心区的东南方向，蓬海线西侧、湖山路南侧，规划占地4.5公顷。
2020年规划教育科研用地26.09公顷，占城市建设用地比例为1.15％，人均用地1.3平方米。 7.市场用地
规划市场用地主要集中在三处：一位于迎宾路西侧，庄园路北侧，建成大型批发市场，规划占地为5.06公顷。二是位于南外环北侧、迎宾路西侧，形成以农副产品和生活用品为主的批发市场，规划占地为5.81公顷。三是在园南五路以南、东一路以东，规划设立以工业品为主的批发市场，规划占地为6.78公顷。