利润同比增长0.13%，平均每股收益为0.135元，同比增长率为-22.29%，净资产收益率为5.52%，同比增长率为-20.67%。与沪深两市同步，房地产上市公司业绩也出现了下滑，统计的52家房地产上市公司2001年加权平均每股收益为0.10元，2000年31家房地产上市公司加权平均每股收益为0.18元，增长率为-44.4%；2001加权平均净资产收益率为4.14%，而2000年为7.95%，同比增长率为-47.92%。统计表明，2001年房地产业上市公司业绩水平落后于大盘，也较去年有较大幅度的回落。

但从长期发展状况来看，加上国家为了实现GDP稳步增长的目标，固定资产投资，尤其是房地产行业必然是政策扶持的重点。因此，房地产上市公司的前景较好。

2001年主要业务在北京的房地产上市公司情况

数据来源：根据巨灵信息系统的数据整理而得。

另见：（附表一）2001年上市房地产公司主要指标

2、2002年房地产上市企业业绩预测---净利润同比下降40％。

首先,行业基本面的变化对房地产上市公司业绩有负面的影响。房地产上市公司的业绩变化与全国房地产行业景气状况是密切相关的。在1998年后房地产行业持续回升的过程中,商品房价格持续上涨,房地产企业的整体业绩从而得以随之回升。如深沪两市30多家房地产上市公司加权平均每股收益1998年为--0.001元,1999年为0.11元,2000年为0.12元。2001年,房地产上市公司每股收益只有0.06元,比上年下降50％多。

从行业基本面方面分析,今年上半年房地产行业的基本面明显不如2001年上半年。今年5月份的国房景气指数值104.34点,比上月下降了2.14点。1--5月份,

全国累计完成房地产开发投资2098亿元,比去年同期增长36.7％,增幅比去年同期高出10.2个百分点；全国商品房销售面积4564万平方米,同比增长20.3％,增幅比去年同期回落8个百分点；全国商品房空臵面积增长幅度为8.2％,明显高于去年同期增长2.3％的水平；全国商品房平均销售价格为2290元/平方米,同比下降3.3％,增幅比去年同期回落15.6个百分点。其中,商品住宅平均销售价格为2103元/平方米,同比下降4.3％。在这样的行业背景下,房地产企业上市公司的业绩无疑将受到较大的负面影响。

其次,会计政策因素影响同样不可小视。2001年下半年,财政部出台的新四项减值准备政策。这一政策对2001年中期披露的上市公司业绩没有造成影响,但在全年业绩上反映了出来。这一政策也是2001年房地产行业上市公司业绩大幅下降的重要原因之一。2001年36家房地产上市公司的管理费用同比增加了近7亿元,新四项计提中的固定资产减值准备就达3.41亿元,可见会计政策变化对房地产上市公司2001年业绩的影响是巨大的。但由于2001年中期业绩未受新会计政策的影响,36家房地产上市公司的净利润为11.20亿元,每股收益达0.075元,仍处于较高水平。

因此,会计政策变化对房地产上市公司2002年中期业绩的影响不小。仅固定资产减值准备一项来说,假设2001年3.4亿元的减值准备上半年应该计提一半即1.7亿元,再假设2002年的这些公司固定资产减值准备计提数额与上年相同。则仅固定资产减值准备一项因素将使房地产上市公司今年中期业绩同比下降15％以上。

四、 目前的行业运行环境

近年来，中国政府重视住房建设和住宅消费，把启动住房消费作为促进经济增长的重点，从政策方面大力支持房地产业尤其是住宅产业发展。《“十五”计划纲要》指出：“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。”1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：

（1） 取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立起包括商品房。经济

适用房、廉租屋的多层次住房供应体系；

（2） 促进住房消费信贷，个人住房贷款年限延长至30年，贷款年利率降到

5.58％；制定鼓励居民购房的税收政策；

（3） 取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安臵不可预见费等47项不

合法、不合理的收费项目；

（4） 《城市房地产管理办法》日趋成熟。为了进一步开放住房租赁市场，让业

主有可靠的利益，同时结合房地产二、三级市场，鼓励投资出租和自住相结合，或采取以租待售的方式来加速房地产市场的成熟，建设部正在制定《城市房地产管理办法》。促进存量房转让市场发展，公房、经济适用房补交差价后可以进入市场流通，形成房地产二、三级市场联动格局；

（5） 《住宅法》有望出台。《住宅法》将保障消费者的房屋使用权、经营权、

处臵权和收益权，维护老百姓的合法权益。其主要包括两方面：一是保证居住权。它包括多方面的内容，不但涉及到旧城改造、提供什么样的房屋，而且还要保证住房的供应体系等等；二是保护消费者的权益。消费者拥有房屋的所有权，那么由此产生的使用权、经营权、处臵权和收益权这些权利将如何得到保障等内容，会在《住宅法》中得到体现。

（6） 房地产经纪管理办法规章正在抓紧制订。随着加入世贸组织，国外一些大

中型、经验比较先进的房地产中介机构的进入，需要建立我国房地产经纪人员职业资格制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业首先修养，规范房地产经纪行为，制定一套使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展轨道的一套完善的房地产经纪管理办法。

（7） 2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式施行将

影响房地产业的经营成本。

（8） 国家将强化对房地产市场的宏观调控，整顿规范建筑市场，一些不规范的

房地产开发企业将受到整治。有些房地产法律法规，尤其是地方和部门出台的一些规定必须修改，使其符合国际规范和标准。

（9） 继续加强消化空臵商品房政策。国家就控制增量房地产，化解历史遗留问

题，对商品房的空臵问题等进行了深入的研究，同时在借鉴各地经验基础上，根据专家提出的意见，运用市场调节的手段，正大制定相关政策，以有效控制和消化空臵商品房。

（10） 完善经济适用住房的审查制度。目前一些高收入者购买经济适用房

现象屡有发生，如何保证经济适用房“回归本位”，解决中低收入家庭住房需求等问题，建设部正在建立和完善经济适用房的审查制度。确保中低收入家庭能够真正享受到国家的优惠政策。

第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究

一、经济政治政策因素影响

1、土地供应政策的变化

2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式施行。土地出让推行招标拍卖让开发商感到了来自"源头"的振动。从行业总体上来讲，"高额利润"将不复存在，尤其是对那些有关系，有"资源优势"的企业来说是较为沉重的打击。但对那些有实力有能力却没关系，同时对市场的不规则又无可奈何的开发商来说是最为有利的。总体来说，此次拿地门槛的提高将导致一批房企业难跃龙门。估计北京范围内将有500多家开发企业被淘汰或者兼并。

新土地政策出台将对房地产市场产生的影响预测如下：

（1）短期内土地的供应量不足可能会导致供不应求的局面，从而间接导致

土地价格上涨;

（2）政府将通过掌握对土地出让源头的控制，逐渐成为调节房屋价格的调

解阀，最终可更主动的调控房价;

（3）没有实力的，靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局;

（4）有雄厚资金实力与开发实力的外资公司、香港公司将逐渐介入北京房

地产市场;

（5）资金为王，资金实力成为能否获得土地的关键因素，地产将迈进资本

时代，同时加速了现房时代的到来。

2、预售条件及开发贷款门槛的提高

2001年6月26日，中国人民银行发出了《关于规范住房金融业务的通知》，对于房地产开发商来说，有以下规定:住房开发贷款必须是具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业；企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%；开发项目必须具备"四证"；借款人申请个人住房贷款购买期房的，其所购

期房必须为多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；借款人申请个人商业用房抵押贷款的比例不得超过60%，贷款期限最长不超过10年，所构商业用房必须是现房。

此项通知的结果是，全国20000多家房地产开发企业将有相当一部份资质较差的企业拿不到或不能及时拿到开发贷款；此外多层必须封顶、高层必须完成三分之二才能预售也使得房地产公司的资金来源进一步紧张。因此央行的这个通知对一批缺乏实力、信誉还没建立起来的开发企业，因为资金遭到挫折甚至淘汰出局，但对资金信誉良好的开发企业集团基本不会有大的问题，从长远来看可能还对他们有利，因为市场球境净化了，淘汰了不好的企业，反过来就给这些企业更好更大的发展空间。

3、货币化分房政策的落实

目前，35个大中城市中已有32个城市出台了住房分配货币化方案。房价四倍以上的城市大多开始发放住房补贴。住房补贴的发放形式大多城市按照"老人"一次性补贴，"新人"按月补贴的方式来制定货币分房政策，另外一些城市则采取对新职工按月增加公积金的办法，简化了住房补贴的操作。住房货币化方案的实施，提高了职工买房的支付能力，带动了大量民间资本进入消费领域，促进了经济的发展。如天津市，上半年发放个人住房补贴1.46亿元，4156名无房和住房未达标职工在得到9900万元的住房补贴后带动个人出资2.7亿元购买住房24.7万平米。而北京市中央直属部委"老人"住房补助全部发放后更是带动了北京2000年与2001年的需求热潮，但由于北京市为集中发放使得消费需求较快地释放，一定程度上为2002年的持续需求产生了不利影响。

4、经济适用房政策的推行

所谓经济适用房政策是指政府为解决低收入者的住房问题而作出的、给开发商以免交土地出让金等优惠政策同时要求开发商将开发利润率控制在3%以内，从而达到为收入中低阶层提供其买得起的商品房的政策。

此政策在推出后屡屡遭到非议，首先大量富裕阶层购买了经济适用房，虽然政府几次三番制定政策，目的在于力争把经济适用房卖给年收入在6万元以下的工薪阶层，但是，情况似乎没有像政府想象的那么好，因为就目前来说，要想准确地统计出职工的收入是很难的；而开发商也不满意，因为他们认为3%的利润率太低了。市场普遍的看法是，政府通过限制购买人群是难以达到预期目的的，应该将房价放开，然后给相应的购买人群以补贴。

此外，在政策优惠方面，开发商与政府之间关于基础设施配套费等许多税费的谈判等因素也让经济适用房的推行增加了一定难度。从北京市来看，回龙观等地的二期经济适用房基本均未能按原计划推行，全国许多地方也计划取消经济适用房，但建设部态度非常坚决，认为经济适用房非但不能取消，而且要加大建设力度。

二、宏观经济发展因素的影响分析

1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响

1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测

虽然世界经济近期可能会进入一个低速增长的新时期，但不会严重影响我国经济的发展。2001年我国经济增长达到7.3％，国外权威部门预测今年我国GDP增长可以达到6.6％。由于政府坚持采取适度扩张的财政政策和稳健的货币政策，继续扩大内需以保证就业和消费增长，加之入世和奥运效应等对投资和期